Тенденции  недвижимость

Увеличение числа новых крупных бизнес-центров, ожидающееся в 2007-м,  это еще не офисный бум, но его весомая увертюра. Таково убеждение экспертов по коммерческой недвижимости. Горячей поры они ждут в 20082009 годах, а физического насыщения рынка  не ранее 2010 года. Именно дальнейшее уплотнение конкурентной среды сделает этот сектор девелоперского рынка наиболее насыщенным в смысле управленческих и инженерно-планировочных находок. Текущий же год станет временем оформления процессов, которые в период до 2010 года получат динамическое развитие.

Центробежная сила

Форматное укрупнение в сочетании с форматной версификацией, сосредоточение офисной недвижимости в «специализированных» зонах города, оформление категориальной вертикали офисной недвижимости  эти процессы типичны для любого города, оказавшегося в роли делового центра. А поскольку в натуре Новосибирска при всем педалировании его столичной сути было гораздо больше от промышленного, нежели от административного центра, превращение его в «город клерков»  процесс достаточно яркий и рельефный. Не во всем похожий на то, что несколькими годами ранее происходило в Москве. Хотя именно Москва и числится сюжетной моделью для всех инфраструктурных метаморфоз, происходящих в городах-миллионниках, модель эта не лишена условности.

Для крупного офисного строительства в Новосибирске типичны два, казалось бы, взаимоисключающих процесса  центростремительный и центробежный. Первый олицетворяют бизнес-центры, не без труда «ввинчиваемые» в городское ядро, второй  зоны деловой активности, возникающие на окраинах. Стремление в городской центр, пиетет перед ним  черты, свойственные строительной индустрии провинциальных городов. В свою очередь уплотнение периферии и предместий  процесс, типичный для мегаполисов развитых стран. В этом и проявляется двойственность Новосибирска  «провинциальной столицы», «сибирского Чикаго».

Впрочем, и тот, и другой процессы в остальном мире идут давно. «Стремление в центр, в так называемый down town типично для бизнесменов любого крупного города. В зарубежной практике бизнес-центры концентрируются в районах, приближенных к городскому центру, в местах с хорошей транспортной инфраструктурой,  отмечает главный редактор архитектурного журнала «Проект Сибирь« Александр Ложкин.  Такое предпочтение логично. Ведение бизнеса требует достаточно быстрых связей, а концентрация бизнес-центров в деловых районах эти связи максимально упрощает. Сейчас существующие в нашем городе бизнес-комплексы сгрудились вокруг центра и прилегающих районов. Конечно, в этом есть своя логика. Например, если ваш бизнес сосредоточен на правом берегу, а офис находится на левом, у вас возникнут проблемы из-за того, что вы не сможете спокойно переезжать с одного берега на другой. Бизнес-центр  достаточно серьезный, массивный компонент в структуре города, объект, который создает очень большую транспортную нагрузку на тот участок, где он появился, серьезную сервисную нагрузку».

В противном случае, как предостерегает Александр Ложкин, инфраструктура, сложившаяся в районе до появления бизнес-центра, просто захлебнется под притоком новых людей. А у них в свою очередь о данном районе сложится представление как о зоне вечного аншлага, вечного часа пик.

Впрочем, главной проблемой бизнес-центров, располагающихся в центре, большинство экспертов называет дефицит парковочных мест. «Насколько я знаю, сейчас в Новосибирске применяется норматив «один автомобиль на 100 кв. м,  отмечает Александр Ложкин.  Легко догадаться, что реальная нагрузка в несколько десятков раз выше расчетной. И в реальной городской среде появление бизнес-центра означает, что проезжая часть на соседних улицах сузится из-за припаркованных машин, вырастет парковочная нагрузка на все окрестные дворы».

Девелоперы ищут пути решения парковочной проблемы. От норматива 1:100 к желанному 1:50 они зачастую идут, архитектурно интегрируя парковку. К примеру, «CT Групп Регион» поместила паркинг своей окруженной старой застройкой «Плазы» в стилобате здания, а у «Плазы», возведенной компанией «РосЕвроДевелопмент», под паркинг приспособлен перепад рельефа. Другой вариант  оптимизация использования прилегающей территории. Примером может служить «Гринвич» (проект холдинга «Трансервис»).

Где поставить бизнес-центр?

В центр или на периферию «посадить» будущий бизнес-центр? Для верного ответа на этот вопрос девелоперы должны четко представлять степень значимости создаваемого объекта. «Значимость не рекламную,  предостерегает независимый маркетолог Лариса Москалева.  Не ту, что выражается в оборотах вроде «Олимп сибирской деловой жизни«. Речь идет о функционально ролевой квалификации объекта: имеет он значение районное, межрайонное, общегородское или даже региональное. В соответствии с этими установками и нужно приступать к вопросу о локализации«. Для бизнес-комплекса общегородского значения расположение в городском центре не только желательно, но и логично».

Госпожа Москалева, в частности, признает крайне спекулятивным и политизированным вопрос о высотном комплексе за зданием театра оперы и балета: «Призыв «конструктивной оппозиции» посадить этот комплекс подальше от центра, на другое место по меньшей мере не профессионален. Это же не предмет мебели. «Переставлять« такое сооружение механически невозможно  к иной локализации нужна и новая концепция. А когда и место, и концепция другие  это уже фактически другой комплекс с заведомо иным позиционированием».

Не давая категоричных оценок самой ситуации, Александр Ложкин заочно соглашается с госпожой Москалевой в определении функционального статуса «зависшей» стройки за театром. «Здания за оперным,  объясняет он,  это макрообъект, мультифункциональный комплекс. Там и бизнес-центр, и гостиница, и мощная торговая составляющая  все это общегородские функции, и логично, что такой комплекс располагается в центре. В любом случае с этим местом что-то придется делать. Территория за оперным театром серьезно недооценена. Несмотря на то что она расположена в 300 метрах от площади Ленина, это очень окраинное, очень периферийное место».

Немалое число экспертов убеждено, что пример комплекса за оперным театром может стать для других девелоперов тем самым «молоком», после которого выработается привычка «дуть на воду». Мнение этой стороны выражает директор агентства «Фабер» Ирина Данцаранова. Она считает, что у этой кризисной ситуации есть две линии последствий. «С одной стороны, это может снизить интерес к Новосибирску со стороны московских и международных девелоперов,  опасается госпожа Данцаранова.  В этой среде негатив распространяется быстрее, чем кажется. Это худшее из последствий. Второй сюжет не столь мрачный: сложности с новым строительством в нашем down town могут побудить операторов переключиться на реконструктивную деятельность  на модернизацию бизнес-центров первого поколения (тех, что в 90-е возникли на базе проектных институтов и заводских административных корпусов)».

При том что в Новосибирске уже есть как минимум два примера подобных работ  реконструкция и надстройка бывшего проектного института в районе улицы Линейной и еще более глобальная реконструкция бывшего заводского административного корпуса на Станционной, будущий масштаб этой практики сами участники рынка оценивают пока достаточно сдержанно. «Строительные метаморфозы бизнес-центров первой, «институтской» волны  в этой теме мы не выведем тенденцию, поскольку каждый собственник принимает решение самостоятельно,  отмечает директор агентства недвижимости «Любимый город Центральное« Алексей Ширяев.  Пока нет никакой оформленной рыночной силы, которая бы побуждала собственников к массовой реновации таких зданий».

По мнению Алексея Ширяева, этот процесс будет носить не волновой, а очаговый характер, поскольку «институтский» сегмент рынка пестр, образован очень разнородными объектами. «Многое зависит от месторасположения такого объекта,  объясняет Алексей Ширяев.  Например, если здание стоит на Вокзальной магистрали, адрес мощно работает на него».

Другие же здания могут быть сообразны бизнес-потенциалу своей зоны размещения и в нынешнем состоянии, без джентльменского набора в виде центрального кондиционирования или вентилируемого фасада. «В городе есть «спящие» и даже «мертвые« зоны. Экс-НИИ, стоящий в такой зоне, разумно лишь ремонтировать, поддерживая в функциональном состоянии,  констатирует Лариса Москалева.  А вот совершенствовать его, повышать статус  это скорее всего напрасный труд».

Впрочем, и уже реализуемые проекты такого рода получают от экспертов осторожные оценки. Например, у Алексея Ширяева «вызывает некоторое недоверие бизнес-центр на Станционной». «Место не соответствует каким-либо классификациям,  объясняет свою позицию господин Ширяев.  Я ничуть не отрицаю, что строительство бизнес-комплексов в спальных районах близ жилых массивов позволяет превратить прежде анемичную городскую ткань в субцентр. Но где, скажите, этот фактор на Станционной? Там же жилья очень мало. Городской среды в ее классическом понимании на Станционной практически нет: место ближе к промзоне с редкими вкраплениями жилых домов. В моем понимании улица Станционная в принципе не требует бизнес-центра класса «А», да и бизнес-центр класса «B« в этом контексте тоже вызывает вопросы. У Станционной есть свои плюсы в виде складских и производственных площадей и транспортной развязки, направленной в Толмачево. Пожалуй, это обстоятельство и определяет небольшой круг фирм, которым может быть интересна недвижимость в тех краях».

Субцентральная экспансия

Если механика «центростремительного» офисного девелопмента выглядит совершенно космополитичной (дорогие площади, повышение высотности, инженерные бдения над проблемой парковок и т. д.), то в «центробежном» девелопменте возможна этническая и даже региональная самобытность деталей. «Несколько лет назад я был в США в городе Рочестере,  вспоминает Александр Ложкин.  Рочестер  маленький городок, этакий «райцентр на Нью-Йоркщине«. Но именно там, как ни странно, расположены мировые штаб-квартиры таких компаний, как Xerox и Kodak. В США вполне допустимо и представимо, что штаб-квартира мирового гиганта может располагаться в райцентре (переводя на наши реалии)».

В Рочестере есть свой down town с пучком небоскребов. «Последний небоскреб в тамошнем down town построили в 1988-м,  говорит Александр Ложкин.  А после этого начался совершенно иной процесс: бизнес пошел в предместья, за границы города. В центре города высокая плата за землю. Высотное строительство в свою очередь одно из самых дорогих  вот бизнес-центры и пошли в субурбию. Сейчас практика отработана до мелочей. Покупается гектар загородной земли и на этом гектаре строится «горизонтальный небоскреб»  здание в один-два этажа, но «распластанное» по земле. В пригороде земля стоит копейки, потому «небоскребы» «ложатся на бочок».

Новосибирску подобная реалия не грозит. Инфраструктурный уровень нашей агломерации вряд ли позволит в ближайшем будущем сооружать подобные здания-поселки. Их простота обманчива, возникать они могут только в очень проработанной среде, какой и является американский пригород.

Но, как подчеркивает Алексей Ширяев, в Новосибирске кальки с такого опыта пока невозможны. По той же причине  новосибирская агломерационная инфраструктура пока слишком «сырая» для строительной активности такого рода. Даже не по заокеанским, а по тем же московским меркам.

Физическим максимумом децентрализации на прогнозируемое будущее новосибирские эксперты называют офисное строительство в городских районах средней и дальней удаленности. Например, Алексею Ширяеву убедительным кажется крупный офисный узел, формирующийся на Ипподромской, в зоне Кропоткинского/Плехановского жилмассивов. «Хорошая средовая база, хорошая магистраль,  отмечает господин Ширяев.  Более того, меня удивляет, что этот процесс идет медленнее, чем можно было бы. Предпосылки были видны еще три года назад». «Смысл экспансии офисного строительства в субцентры, в локальные ядра районов уже всем очевиден,  соглашается Ирина Данцаранова.  Главное, что это уже отражается в девелоперской практике. Активизировалось офисное строительство в левобережье, Заельцовском и Калининском районах, в Академгородке».

Академгородок, упоминаемый буквально всеми экспертами, тем не менее имеет во всех прогнозных и оценочных списках определенную автономию. Его пространственная и ролевая специфичность отражается и в девелоперском контексте: он словно вне его или над ним. «Вне» или «над»  зависит от того, через призму какого формата рассматривать этот район,  объясняет нюансы Лариса Москалева.  Так, в Академгородке нелогично смотрелись бы бизнес-ячейки общегородского значения, например, управляющие офисы общегородских или региональных торговых сетей. При этом Технопарк, который, я надеюсь, все же начнут строить,  это объект, функциональный уровень которого выше собственно городского. Это уже макроуровень. Получается, что Академгородок как «носитель« бизнес-недвижимости от общегородского контекста далек». Но эксперты не видят в этом факте драмы, напротив  специфику, нуждающуюся в учете или обязывающую к разработке новых форматов (например, бизнес-центров со сфокусированной специализацией, бизнес-инкубаторов).

Инкубатор для бизнеса

Бизнес-инкубатор  бизнес-центр, основанный на системе недолгосрочного (13 года) арендаторского присутствия в самой бизнес-среде, пока воспринимается реалией экзотичной, но небезынтересной. «Да, пока в этом формате доминирует политический момент,  констатирует Алексей Ширяев.  Бизнес-инкубаторы  предметное воплощение того призыва поддерживать молодой наукоемкий бизнес, что звучит с высоких трибун. Но рынок у такого формата есть». Не для всех сам факт «временного проживания» является критичным или нервирующим. Все зависит от специфики работы конкретного арендатора. Например, компании, работающие с «софтом» или в IT-сфере, с удовольствием поселятся на год-два, особенно за комфортную цену. Более того, их даже расположение бизнес-центра интересует в третью очередь. Ведь их бизнес виртуальный, цифровой, он в некотором смысле дематериализован, их клиент не привязан физически к месту контакта.

Еще одну перспективу для бизнес-инкубаторов Алексей Ширяев видит в ролевом замещении тех самых институтов, что образовали собой первую волну бизнес-недвижимости. Бывшие НИИ  довольно типичное жилище для «молодежных» компаний, работающих в сфере информационных технологий. Институты «берут публику« невысокими арендными ставками, но все же и для такого бизнеса они не слишком комфортны. »IT-компании не настолько «бестелесны», как кажется,  объясняет Ирина Данцаранова.  Для этого техноемкого бизнеса очень много значат вопросы энергоснабжения и связи. Тогда как в бывших НИИ и административных корпусах именно соответствующие системы зачастую находятся в неудобоваримом для «айтишников« состоянии».

НИИ?  ни-ни!

Если бизнес-центры «институтского типа» ничем не ответят на появление бизнес-инкубаторов, не предложат никакого соревновательного сервиса или хотя бы не обеспечат стабильность своих технических сетей, они будут скатываться до самого низкого уровня цен, образовывая собой маргинальный сектор рынка. Таково мнение Алексея Ширяева. «Впрочем,  оговаривается он,  бывшие НИИ вряд ли умрут. Вопрос будет в цене квадратного метра. Если даже все они выпадут за рамки классификации, если не впишутся даже в категорию «С«, это будет просто альтернатива для молодого, стартующего бизнеса». Александр Ложкин тоже не считает бывшие НИИ уходящим форматом. «Конечно,  соглашается он,  эти здания в роли офисных центров обладают очень серьезными недостатками. Это и маленькие (или вовсе отсутствующие) парковки, и отсутствие централизованной системы кондиционирования. Но сегодня офисные площади в городе в дефиците, соответственно, продается все, что есть в ассортименте». Если развитие Новосибирска в какой-то момент сбавит темп или остановится, а предложение на рынке офисной недвижимости начнет обгонять спрос, в первую очередь будут рентабельны те бизнес-центры, которые максимально удобны, максимально приспособлены к нуждам арендаторов или собственников. В этой ситуации бизнес-центры первой волны первыми же и будут уходить с рынка недвижимости.

Бизнес-образ

Зато в Новосибирске вполне воспроизводим другой московский тренд  ценовая квалификация архитектурного решения офисного здания. При формировании цены учитывается и архитектурная актуальность здания  это естественно при том уровне конкуренции между девелоперами, что существует в столице как минимум восемь последних лет. «У нас до этой стадии еще не дошло,  с грустью констатирует Александр Ложкин.  Я не могу назвать ни один действующий новосибирский бизнес-центр, где архитектура была бы реальным конкурентным преимуществом».

Среди строящихся и готовящихся к запуску бизнес-центров чаще всего называют «Гринвич», «Кронос», «Кобру» и «Якутию». «Гринвич» и «Кронос»  это, пожалуй, первые в нашем городе бизнес-центры, которые создавались с градообразующей интенцией  с намерением «прорисовать» силуэт города,  отмечает Ирина Данцаранова.  Достоинства «Кобры» пока обсуждать преждевременно, здание еще не «оделось» в стены, пока впечатляет лишь высота. Из действующих зданий меньшего масштаба мне симпатичен «Новоград»  крепкий образец деликатного хай-тека, из новейших  бизнес-центр «Якутия« на Большевистской  очень экстравагантное, даже неожиданное для Новосибирска здание».

Предметами симпатий Александра Ложкина стали «Гринвич» и «Парус»  бизнес-центр с необычной предысторией. «Здание это затевалось как гараж, многоэтажная парковка,  вспоминает Ложкин.  Но архитекторы предложили довольно любопытное решение, в результате это здание оказалось востребованным именно в роли бизнес-центра. Мой знакомый купил там офис. Правда, внутри «Паруса« я еще не был, пока оценивать могу его только внешне. Но образ по крайней мере довольно любопытный».

Наконец, если действующие тенденции и сам темп развития города сохранятся, период 20082010 годов станет временем, когда наконец-то будет преодолен главный комплекс, типичный для всех периферийных девелоперских рынков,  комплекс «условной» категориальности. «Говорим «центр класса «А»  подразумеваем класс «B» по московским меркам  с развитием рынка такой номинативный принцип должен стать анахронизмом,  надеется Алексей Ширяев.  Дальнейшее развитие рынка приведет к тому, что те бизнес-центры, которые сейчас носят литеры «А» и «B» «с поправкой на новосибирские реалии», будут вынуждены либо реально прийти к заявленным параметрам, либо категориально упасть  с «А» на «B», с «B» на «C».

Впрочем, подобное падение не должно восприниматься драматично  ведь оно будет обозначать «совершеннолетие» рынка, его переход на новый уровень.

---

КОММЕНТАРИИ

ЕВГЕНИЙ ЛОШАКОВ, генеральный директор УК «Апромако»:

С учетом того, что на сибирский рынок заходят или планируют зайти крупные международные и федеральные игроки, привыкшие к определенному уровню комфорта в офисе, будет возрастать и потребность в бизнес-центрах классов «А» и «В». Если город привлекает инвесторов и крупные компании, то эти компании должны где-то располагаться. Все взаимосвязано. Когда приходит солидный арендатор, должен появиться и офисный центр. В связи с этим строительный бум в сегменте коммерческой недвижимости будет продолжаться.

На сегодняшний день все классификации относительны и имеют основной целью обозначить принципиальные отличительные признаки бизнес-центров различной классности. При этом градация, конечно, нужна, но она не должна довлеть. Бизнес-центры класса «А» ориентированы на сегмент рынка, представители которого уже достигли определенного уровня и имеют потребности в получении того спектра услуг, которые могут быть предложены только в бизнес-центрах данного класса. В связи с этим величина арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» будет расти. Если же говорить о бизнес-центрах класса «В», то величина арендной ставки в них скорее всего останется неизменной, среднерыночная цена немного выровняется, рынок в целом стабилизируется.

Основная новация на рынке  все больше собственников объектов коммерческой недвижимости передает их в доверительное управление профессиональным управляющим компаниям, на которые возлагает обязанности по построению взаимоотношений с арендаторами. Это позволяет собственнику здания без лишних усилий получать прибыль от реализации объекта. Арендатор при этом получает набор услуг, позволяющих комфортно вести бизнес. Самая «горячая» на сегодняшний день тенденция рынка управления коммерческой недвижимостью  специализация игроков рынка. Речь идет о появлении строительных компаний, специализирующихся на строительстве объектов коммерческой недвижимости и выходе на рынок профессиональных управляющих компаний.

Арендатор, приобретая офис в представительском бизнес-центре, желает получить, во-первых, максимально эффективные системы безопасности прохода в здание собственных сотрудников и посетителей; во-вторых, комфорт и определенный температурный режим в самом офисе, а также возможность нормально доехать до офиса и припарковаться. Вот три основных параметра. И я добавил бы еще обязательное наличие профессиональной управляющей компании, что обеспечит максимально возможный комфорт для арендатора. Речь идет о том, что арендатору не нужно беспокоиться по поводу уборки, ремонта оборудования, работы службы безопасности, парковки своего автомобиля и т. д. Он может заниматься только своим бизнесом.