РЕГИОНАЛЬНАЯ ДЕЛОВАЯ ГАЗЕТА
Континент
05 декабрь 2008
пятница, №48 (621)
Сибирь
   На главную " Архив " Все спецвыпуски " Упомянутые компании " Поиск " Досуг в Новосибирске О газетеРедакция " Реклама " Подписка
Рубрики
Рубрика: Недвижимость
ЛАРИСА СОКОЛЬНИКОВА

На рынке  «фаза ночи»

 

Даже самые оптимистично настроенные эксперты не могут не признавать, что за подъемом рынка последует спад. Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости рано или поздно должна была наступить. Но даже пессимисты не будут отрицать того, что если солнце заходит вечером, то оно обязательно взойдет утром. Вопрос только в том, когда наступит утро?

Впереди новый подъем

В административных центрах Сибирского федерального округа рынок жилья формируется небольшим количеством компаний. В Новосибирске 11 компаний построили половину всего жилья, сданного в прошлом году (за вычетом индивидуальных застройщиков). В Красноярске пять девелоперских компаний владеют почти половиной рынка. В Омске девять компаний обеспечивают 51% ввода жилья. В Томске пять игроков занимают более половины рынка. Это означает, что когда речь идет о ценах на новое жилье, эти цены формируются не самым широким кругом участников рынка.

По мнению руководителя компании DSO Consulting Сергея Дьячкова, на рынках крупнейших городов Сибири имеет место классический кризис перепроизводства: «Размеры товарных масс, создаваемые капиталистическим производством, определяются масштабом этого производства и потребностью в постоянном его расширении, а отнюдь не предопределенным кругом спроса и предложения. Чем больше мы строим и производим, тем быстрее наступает кризис перепроизводства. Еще надо учитывать один момент  кризис наступает тогда, когда резко вырастают доходы работников. Чем выше средний уровень заработной платы, тем выше индекс недоступности жилья. Индекс недоступности  это средняя цена на жилье (тыс. руб. за кв. м), поделенная на среднюю зарплату. После повышения предельного показателя отношения цены квадратного метра к средней заработной плате рынок жилья переходит в фазу перепроизводства, когда на имеющемся уровне покупательской способности спрос исчерпан».

Средние цены на жилье в Новосибирске сейчас находятся на уровне 60 тыс. руб. за один «квадрат». В 2007 году средняя заработная плата, по оценкам обладминистрации Новосибирска, составляла 14 015 руб. в месяц, а в июне 2008 года, по данным Новосибирскстата, она составляла не менее 17 000 руб. в месяц. К началу второго полугодия 2008 года «индекс недоступности жилья» приблизился к 3,5. На рынке Москвы кризис наступает, когда эта цифра вырастает до 5. По мнению Сергея Дьячкова, «в настоящее время на рынке жилья Новосибирска формируются предпосылки для нового подъема».

Аналитик и руководитель электронных проектов АН «Жилфонд» Александр Астахов соглашается со своим коллегой и считает, что рынок не оправдает надежд экспертов-пессимистов. «Наоборот, происходит нормализация рынка,  отмечает Александр Астахов.   Заявляемые цены на продаваемые квартиры подтянутся к ценам реальных сделок, а потом начнется восстановительное движение. Первые предпосылки к кризису появились еще два года назад. В настоящий момент, например, в США финансовый кризис достиг низшей точки. Понятно, что точка эта не на один день, и в таком состоянии экономика может находиться и пять, и семь лет, а только потом начнется подъем. Ведь для длительного цикла фаза депрессии может продолжаться до 10 лет».

У нас отсутствие роста цен на недвижимость наблюдается вследствие ухудшения общей экономической ситуации. Но кардинального падения, по мнению опрошенных экспертов, ждать не следует. В начале этого года в областных центрах СФО цены начали стагнировать с потенциалом снижения. Что же будет дальше? «В истории было только три рынка недвижимости, где «фаза ночи« длилась более 10 лет  это США после великой депрессии, а также Япония и Германия в начале 90-х гг. На всех остальных рынках такие кризисы дольше двух лет не длились. После 12-годовой стагнации рынок обязательно продолжит рост»,  уверен Дьячков.

Ипотеку в хорошие руки

Управляющий агентства недвижимости «АЙВА-риэлт» Михаил Шинкевич (Томск) на вопрос, что сегодня происходит с ценами на жилье в Томске, ответил следующее: «Цены на рынке жилой недвижимости в Томске застыли на отметке 56 тыс. рублей (в среднем) за квадратный метр и не меняются уже около полугода. Минимальная цена за 1 кв. м. в новостройке составляет 33 тыс. руб., максимальная  80 тыс. руб. На вторичном рынке минимальная  30 тыс. руб., максимальная  79 тыс. руб.». Цены на жилье сегодня, по мнению Михаила Шинкевича, диктуются спросом. Спрос в свою очередь мотивируется банками, которые выдают ипотечные кредиты. Если банки ужесточат требования по выдаваемым ипотечным кредитам, спрос неизбежно упадет, что повлечет снижение цены на рынке вторичной жилой недвижимости. «Какова цена за «квадрат» будет у застройщиков на первичном рынке, сказать трудно. Скорее всего, и застройщики цены на строящееся жилье снизят. Что касается вторичного рынка, мы прогнозируем снижение средней цены за «квадрат« в ближайшие полгода примерно на 30%»,  отмечает риэлтер.

В начале 2008 года аналитики новосибирского АН «Жилфонд» сравнили цены сделок с ценами предложения и увидели, что окончательная цена сделки отличается от цены предложения в нижнюю сторону на 510%. И это, по мнению экспертов, нормально для стабильного рынка. Но любая цена упирается в платежеспособность спроса, который имеет самое непосредственное отношение к зарплатам граждан. А зарплаты перестали стремительно расти еще в прошлом году. Они если и увеличиваются, то не так быстро, как это было, допустим, 45 лет назад. В 2005 году цены на квартиры резко пошли вверх и остановились в мартеапреле 2007 года. Осенью 2007 года банки начали ужесточать требования при выдаче ипотечных кредитов, что в свою очередь сказалось на покупательской способности.

Чем меньше спрос, тем ниже цены

Мониторинг цен на квартиры в Новосибирске показал, что цена 1 кв. м на вторичном рынке начинается с 53 тыс. руб. Стоимость квартиры зависит от месторасположения в городе и районе, удаленности от главных транспортных магистралей и метро, от класса и, разумеется, от платежеспособного спроса. Самый дорогой  центр, а затем цены расходятся в зависимости от транспортной доступности. Вслед за центром идут Октябрьский район  вдоль улиц Кирова и Военной, Ленинский район  пл. Маркса и Горская, а также район пл. Калинина. Но в районе пл. Калинина нового строительства мало, и получается, что там преобладают «хрущевки». Средняя цена 1-комнатной квартиры колеблется в районе 2 млн рублей. В Дзержинском районе на ул. Авиастроителей можно купить 1-комнатную квартиру площадью 31 кв. м за 1650 тыс. руб. Аналогичная квартира на пр. Димитрова в Железнодорожном районе стоит 2 млн 200 тыс. руб. Но при желании можно приобрести за 4 млн руб. 1-комнатную квартиру площадью 56 кв. м на ул. Революции или за 6 млн руб.  площадью 50 кв. м на ул. Семьи Шамшиных. Трехкомнатная «хрущевка» (64 кв. м) на ул. Авиастроителей продается за 2,5 млн. руб.(на ул. Гоголя в Центральном районе Новосибирска аналогичная квартира  3 млн руб.), а на ул. Горького элитная 3-комнатная квартира площадью 150 кв. м оценивается продавцом в 21 млн руб. Таким образом, местоположение оказывается главным фактором, определяющим стоимость квартиры в Новосибирске.  Далее учитываются тип и размер жилья, возраст здания, а также материал, из которого оно построено.

Согласно статистике, около 80% сделок купли-продажи на вторичном рынке жилья осуществляется с использованием обменных схем  когда собственники продают одну квартиру, чтобы приобрести другую. Специалист по операциям с недвижимостью АН «Ново-НиколаевскЪ» Ольга Антонова рассказала, что «для большинства участников таких сделок главным является разница между стоимостью имеющейся и приобретаемой квартир, а не их заявленная цена. Квартира на продаже (в экспозиции) в среднем стоит шесть месяцев, все зависит от того, насколько продавец готов торговаться и снижать заявленную цену. Те, кто цену не снижают (а их тоже можно понять), через полгода, как правило, снимают квартиру с продажи и переходят в режим ожидания». Они ждут, когда цены сдвинутся с места. Вопрос в том, когда это произойдет?

По мнению Александра Астахова, «как бы ни нагнеталась ситуация в СМИ и как бы ни говорили, что все плохо и цены вот-вот рухнут, реальные цифры показывают обратное. В I квартале 2008 года средняя цена 1 кв. м жилья составляла 61,79 тыс. руб., во II  63,59 тыс. руб., а в III эта цифра  63,51 тыс. руб. Рост от начала года составил 3,34%. Поквартальная динамика (последние два квартала) демонстрирует стагнацию и несущественное колебание «вниз» (с 63,59 тыс. до 63,51 тыс. руб. за кв. м). Рост по итогам получается только за счет I квартала, а в настоящий момент цены «топчутся» на месте. Последние три месяца формально идет снижение, т. е. оно находится в пределах погрешности статистических расчетов. Дальнейшее небольшое снижение цены будет, но оно «съест« разницу между заявленной ценой предложения и окончательной ценой сделки. И случится это, скорее всего, к весне 2009 года»,  резюмирует аналитик.


На главную страницу номера
Компании, упомянутые в номере

 
 
 
Также в рубрике Недвижимость
 

05 декабрь

28 ноябрь